上周，杭州上城区近江家园四园一套45.94平方米的法拍房，评估价306万元，最终以211万元成交，折合单价约4.59万元/平方米。要知道，这里可是曾冲上7万元/平方米的市中心学区房小区。

从数据来看，今年以来，无论是在法拍房市场还是二手房市场，老旧小区房源的表现都不尽如人意。橙柿互动采访了多位“主攻”老小区的二手房中介，他们都表示，目前的成交量相比去年上半年近乎“腰斩”，价格降幅也很大，在20%-40%不等。

“挂牌大半年没人看”“降价到底降多少”“会不会卖亏了?”……眼下，想卖房的房东们或多或少面临这样的尴尬。

因此，我们邀请杭城两大房产中介平台入驻橙柿互动App，请他们派出平台顶尖的金牌销售、资深店长等靠谱经纪人，组成“杭州二手房军师团”，为急售房东免费一对一定制出售方案。

朝晖、采荷、景芳……这几天，房东们开始在橙友圈“集合”，发帖咨询自家房子怎么样才能尽快卖出。

我的房子为什么卖不掉? “杭州二手房军师团”见招拆招

朝晖九区的一楼挂什么价位合适?

橙友@139××××3338：我有一套朝晖九区65平方米一楼房子，下面有地下室架空层的，主卧朝南，次卧朝北。前期是委托自如出租，简装修，现在已挂牌出售，挂牌价217万元，目前关注的人较少，想尽快出售，请帮忙分析一下合适的价位。

“杭州二手房军师团”链家金牌销售：朝晖板块主要是有地段优势，去哪儿都方便，生活配套齐全、适合居住，同时房子普遍面积小、总价低。

你这套房子，同户型有一套4楼的，成交单价为3.16万元/平方米，对比之下，你这套房子是低楼层的，楼层不占优势。再加上现在朝晖九区房源挂牌较多，购房者选择面广，目前的市场环境下，如果想尽快成交，业主要降低心理预期，单价差不多要放到2.7万-2.9万元/平方米，如果价格高于这个区间，挂牌周期可能就短不了。

墅林苑小区

70-80平方米是热门成交户型

@蛋卷：墅林苑78平方米，原始结构两房两厅一厨一卫双阳台，现三房两厅一厨一卫一阳台。总7层，处于6层。

“杭州二手房军师团”我爱我家金牌销售：这套房子的优势：1.户型方正，可利用空间大，各个功能间空间感强;2.离卖鱼桥小学近，周边配套齐全。

目前的市场行情：卖鱼桥小学热度还在，可该小区最近半年市场都较淡，对比周边小区，70-80平方米是热门成交户型。

建议：1.墅林苑小区比较冷门，可以适当多宣传一下，同时建议社区提供更多车位(很多客户不能接受这个小区主要是没地方停车);2.提升室内卖相，买卖鱼桥小学购房群体基本上是“80后”到“95后”，提升颜值可以增加客户好感;3.可适当降价，受最近下行市场影响，同小区、同片区都在调整价格。建议房主可以适当拉长战线，放平心态，多带客户看房。

三里家园在卖的房子较多

买家还价还得都比较狠

橙友@131××××2349：三里家园二小区，面积65.32平方米，三室一厅，南北通透，精装修，未住过人也从未出租，交通便利，购物方便，附近有大型农都批发市场。请设计一套出售方案。

“杭州二手房军师团”德佑金牌销售：三里家园所在的板块，上个月成交了一套电梯房，68平方米，195万元，折合单价2.87万元/平方米，不过有增值税。另外，最近还有一套跃层成交，99平方米卖了257万元，折合单价2.6万元/平方米，单价要低一些。

这个板块和小区，现在整体客户较少，反而是在卖的房子多，接下来价格还有下探的可能。综合市场情况和房源情况，你这套房建议售价在210万-215万元。

同时建议房东，有意向的客户要抓住，不要纠结几万块钱，目前的市场，客户也都担心买亏了，价格还得都比较狠。

朝晖四区精装小房

业主可考虑一下以价换量

橙友@焉栩江南：房子位于拱墅区朝晖四区的6楼，闹中取静，环境清幽，烟火味十足。面积47.84平方米，二室一厅，婚房精装修拎包入住;主卧朝南，客厅朝西，周边医院，餐馆等轻餐饮聚集。距离地铁5号线、1号线1公里。已在二手中介平台挂牌，售价180万元，有可谈空间，请金牌销售把脉，提供销售建议。

“杭州二手房军师团”贝壳找房：这套房位于朝晖板块，是老城区，交通、购物、医疗等生活配套都比较成熟、齐全，这方面没得说，生活气是很足的。

建筑面积47.84平方米，这个面积段，适合小家庭刚需居住。是年轻夫妻、预算相对不太高或家庭成员较少的小家庭购买。

劣势是房龄较老，从这位房东贴出的图片来看，装修相对一般，售价180万元，单价约为3.7万元/平方米。参考同小区同楼层同户型挂牌价格，有邻居只挂了155万元，单价约为3.24万元/平方米。从目前看到的信息来说，业主挂牌价格还是偏高。除非有比较明显的核心竞争力，按目前这样的挂牌“卷”度来看，想抢跑卖出，还需要以价换量。

来橙友圈说说你的房子情况

“房军师”免费帮你定制出售方案

为什么市中心的老小区不好卖了?

有橙友说，可能是房东期望值太高。如果诚心想卖，心态一定要放平。不能想着通过卖掉“老破小”去大赚一笔或者一夜暴富。

橙柿互动“房军师”们一致认为，有些老小区在户型、停车位等方面确实不占优势，但生活方便、配套好是很大优势。如果加上学区不错，依旧会有很多家长愿意为此买单。

着急卖房又怕卖亏的房东，现在就可以下载橙柿互动App，点击下方工具栏的“橙友圈”，选择“房产-城市大喇叭”，编辑#卖房+你的房子具体情况，还可以加上照片，发帖告诉我们。

目前，杭州两大房产中介平台——我爱我家、贝壳找房，已经携旗下的顶尖经纪人进驻橙柿互动App，针对橙友们在二手房买卖领域的所有“疑难杂症”，提供免费咨询，并免费帮你定制出售方案。

“杭州二手房军师团”中，有地产界中的“骄子”金牌销冠;也有深耕房产行业多年，“把脉”很准的资深店长;还有铁杆粉丝无数的“网红经纪人”。

针对那些“没那么好卖”的房子，他们可以帮你冷静分析利弊，提供精准的评估和实用的建议。当然，如果你愿意，也可以请他们帮忙出售。(记者 陆丹 制图 张瀛)