根据经验上半年除了小阳春就是传统淡季。2-3月份居然来了个不小的小阳春后，4月楼市没有延续3月份火爆行情，也在情理之中。

4月份楼市呈现如下特点：

1、根据中指、克尔瑞数据1-4月销售累计同比增长17%-20%，根据30城网签数据1-4月销售累计同比增长30%。预计统计局全国新房1-4月销售增长在30%，4月同比增长50%。流入房开的现金流持续大幅改善。

(资料图片仅供参考)

2、1-3月全国新房销售均价比2022年底上涨5.7%，预计累计到4月底新房价格上涨幅度在6%左右，持续上涨。

3、当下，国企房开销售持续暴增但基本增量不增利，原因是现在销售的楼盘拿地基本都是21年下半年和22年托底拿的地，虽然去化流速可以有保障、受限于购买力没有恢复，利润还没法体现。预计下半年经济新房价格会继续上涨6%左右，届时会有正常合理的利润率。

4、当下民营房开销量看继续不增长或者下降，原因是经过2年半不拿地，以去化原有存货为主，另外还涨了一点价，销量下降也在情理之中。经过2年半的去化，只要不是彻底躺倒的企业，在项目层面现在的销售基本都是在回笼本金（监管资金已经充满、前融基本已经还清、开发贷展期后随销售进度正常还款）。民营房开总部一旦完成债务重组，就有可能补货拿地。至于为什么集中到一二线城市拿地，是因为现在民营房开信用还没有恢复，只有在一二线城市拿地才能方便做开发贷。现在销量对民营房开来说意义已经不大，守本金、保利润、保资产和债务规模才是最重要的。

5、二手房成交量继续创出历史新高，意味着新房供应已然不再充足、可选性不够，现在二手房成交火爆的城市下半年改善性新房量、价都会比较可观，是投资进可攻退可守的好选项。

6、预计居民存款继续创新高、居民房贷略涨。居民投资、消费信心还未恢复。同时，现在再说赚不到钱，是真的拖国家后腿了。目前居民部门存款：居民部门贷款差不多2：1，一旦预期修复，又会有一波明显的超预期的消费、投资潮。

7、一方面这几年释放了那么多流动性、另一方面也没有其他更好的投资和消费途径，这些流动性逐渐流入居民部门后，购房会成为最无奈也是最佳的选择。

8、一线城市都在或明或暗的放开政策，在各地土拍完全火爆之前政策不会收紧。毕竟卖地是解决地方财政最快、最有效的方法。

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