1月6日，世邦魏理仕发布《2022北京房地产市场回顾及展望》。其中对于商务园区市场，报告指出，生命科学和制造业需求超过TMT(数字新媒体产业)成为全年需求引擎，泛中关村集群加大租金折让力度刺激市场需求；展望2023年，预计将有11个新项目近117万平方米入市，迎历史供应高峰。

2022年四季度北京商务园区平均租金微降

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报告显示，2022年第四季度，北京商务园区市场迎来4个新项目交付使用，共计体量27.9万平方米，至此，2022年全年新增供应量达到60.5万平方米。整体来看，2022年迎来生命科学地产的供应小高峰，全年8个新项目中有6个定位医药及生命科学专用，分布在大兴及经开区。在产业发展及政府产业导入支持下，此类新项目交付时均有不错的去化表现，同时也为市场带来更多高品质、功能性的可租赁面积。

净吸纳量方面，2022年第四季度，北京全市商务园区净吸纳量由负转正，录得3.4万平方米。但头部互联网企业持续整合缩减面积，使得泛中关村集群连续第四个季度净吸纳量录得负值，去年全年区域净吸纳量共计-19.3万平方米，空置率攀升至历史最高位13.3%。而其他子市场去年四季度并未录得明显面积腾退。

与此同时，从整体空置率方面来看，北京全市商务园区空置率2022年全年同比上升3.3个百分点至20.1%。受年内互联网行业市场和政策环境变化持续影响，此前供不应求的上地和中关村软件园成为需求波动最大的区域；东升因新增供应集中且去化缓慢，空置率抬升最为明显；而电子城因需求疲弱空置率也小幅爬升。不过，也有多个区域空置率从前两年高位回落，比如大兴区和经开区在生命科学以及智能制造等产业的带动下，具备研发制造功能的项目出租率可观，其衍生的商务办公需求也加速了区域内类办公物业的去化。

此外，从租金方面来看，2022年四季度，北京全市商务园区平均租金报价环比下降0.4%，同比下降0.9%，至每月每平方米159.8元。其中，泛中关村集群由于空置面积增加以及去化速度低于预期，越来越多业主下调租金以刺激市场需求。其他子市场中，经开区、丰台科技园和电子城在去化压力下租金仍在下降通道。

今年将迎供应高峰，11个新项目投放市场

展望2023年北京商务园市场，世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽指出，预计会有11个新项目总量近117万平方米投放到市场，迎来历史供应高峰。其中，超过七成位于泛中关村集群，新项目的密集入市预计给区域内面积去化带来一定压力。此外，大兴和经开区将继续为市场带来生命科学专项园区，为产业提供优质空间支持。

值得一提的是，防疫政策调整后，北京政府全力推进高精尖产业发展和国际科创中心建设战略。2022年发布的相关政策和措施，明确了以中关村“一区十六园”为重点地域，以新一代信息技术、人工智能、集成电路、大数据、医药健康、智能网汽车为重点领域的高精尖产业发展思路，商务园区发展的重要性进一步提升。

在此背景下，刘焕丽表示，随着疫情等不确定因素的缓解，北京商务园市场活跃度将逐步回暖，但新项目的集中交付使得租金仍有下行压力，个别供需平衡的子市场预计保持平稳。

（文章来源：新京报）