日前,因为一句“让老百姓拿出5万亿购房”的建议,地产大佬、原中房集团董事长孟晓苏的言论引发轩然大波。


(资料图片仅供参考)

在这番争议背后,事实究竟如何?中国新闻周刊采访了孟晓苏,他称这是一些人的误解,他从头到尾就没有说过让低收入群体买房。

支持刚需和改善性需求入市

中国新闻周刊:你讲的让老百姓拿出5万亿购房的说法引发争议, 为何提出这一建议?

孟晓苏:日前,在一场会议上论及对中国经济的信心时,我认为中国消费潜力巨大,经济前景值得看好。当时的数据显示,居民新增储蓄15万亿元,达到史无前例的高度,最新数据是2022年居民新增储蓄17.8万亿元,如果老百姓将新增储蓄的1/3拿来用于购房、装修以及其他消费,那么,住房及其他消费就会恢复到以往水平。

事实上,2022年房地产销售额13.3万亿元左右,相比于2021年的18.2万亿元,减少了5万亿元,正因为楼市销售量巨大的下降,对中国经济产生了较大的冲击。

中国新闻周刊:有网友质疑,尽管整体的新增储蓄增长较快,但是很多人收入并没有提高,尤其是低收入者并没有钱买房,如何看待这一争议?

孟晓苏:这是一些人的误解,从头到尾我就没有说过让低收入群体买房。实事求是地说,2022年在疫情的影响下,低收入者受到的损失较为严重,在关店裁员等压力下,一些低收入阶层甚至遇到了较突出的困难,在这一背景下,我建议支持有一定实力的改善性需求入市。

对有较强支付能力的群体而言,资金并没有很好的投资渠道,基本是在银行的体系里空转,另外,部分人群还是刚性改善需求,而且,在房住不炒的基调下,支持刚需和改善性需求,这也是中央最新的精神。

中国新闻周刊:如何看待当前的市场?

孟晓苏:楼市需求不足的一个核心问题是信心不足,在这方面,政策面需要进一步改善市场预期;另外,十分重要的一点是,将很多楼市限制性措施取消,市场反应会立竿见影。

过去,房地产市场过热,就要出台相应的限制措施,但是现在楼市过冷,就要想办法让楼市重新活跃起来。当然,因为北上广深一线城市是楼市的风向标,对楼市具有带动作用,建议从一线城市着手调整措施,促进整体市场的复苏。

如何解决低收入者的住房难题?

中国新闻周刊:住房问题是一大民生难题,尤其是低收入者及新市民等人群,该怎样解决这部分人群的住房难题?

孟晓苏:根据我数十年从事房地产的实践,在我的设想里,住房是分轨制的。对于有支付能力的群体,主要通过市场来解决其居住问题。对于面临住房难题的群体而言,大力发展保障房,正是应有之义。这么多年来,我一直在呼吁,为低收入者建设保障房,但客观来看,我们的建设力度明显不够。

中国新闻周刊:事实上,部分城市建设保障房的力度还是挺大的。但是有产权的保障房,好的保障房建得再多似乎也不够分,不好的保障房也遭到了弃购;而没有产权的保障房,对政府的财政压力又形成了极大的考验。你怎么看?

孟晓苏:确实如此。从现象来看,一方面,很多保障房建在离市区很远的郊区,配套不好;另一方面,很多青年人面临结婚等现实问题,希望能够拥有产权,不愿意住保障性租赁房,因此,我们的保障房相对于老百姓的需求而言,呈现明显的供应不足。

从根本上看,是因为我国的住房建设体系并没有理清。实际上,我国住房制度顶层设计是合理的,住房双轨制早已提出,但是保障房建设一直较为滞后。

最近,中央提出打造新的住房发展模式。在这一新模式框架下,中央明确提出了“完善两个体系”,即“完善住房市场体系和住房保障体系”,并且又提出“多主体供给、多渠道保障”的住房制度。“多主体供给”就不只是开发商供给,还应该包括社会其他主体;“多渠道保障”,也不仅是政府提供保障,还包括企业与社会提供保障。

新的发展模式会影响未来5年或者更长时间,双轨制将会成为住房制度的主要格局,“多主体供给、多渠道保障”的住房制度将进一步确立,有理由相信,我国的保障房建设进程将会加快。

未来一段时期,在保障房建设方面,随着多主体供给、多渠道保障的推进,需要集团化开发与成规模楼宇建设,很多大中城市都需要建设保障房,工作量很大。

保障房缺钱怎么破?

中国新闻周刊:对于保障房建设而言,终究需要较大的投入,尤其在保障房建设体量较大的背景下,如何解决资金投入的难题?

孟晓苏:保障房是公共服务产品,具有很强的政策属性,纵观全球,从责任归属来看主要应该是各级政府的责任。但是,一方面,在目前的楼市环境下,地方政府的土地收入大幅下滑,经济增长也出现一定困境,整体看财政收入不足,再动用财力建设保障房肯定是难以为继,这也凸显恢复楼市的重要性;另一方面,从具体操作来看,让地方政府承建保障房有一定的操作难度,建议应由央企国企承担保障房的建设主体。

如果让央企国企去建商品房,反而让民营企业去建保障房,这有些难以理解。世界各国的保障房大都是由政府主持、国企建设,毕竟在房地产领域提供公共产品,是央企国企的一大初衷。

当然,这一建议并不是不让央企国企盈利,只是要限制其盈利,央企国企建保障房是按照国家和社会要求,更多地履行其职责。

中国新闻周刊:目前,保障性租赁住房REITs已有多只发行上市,这对于弥补保障房建设资金的不足,有何裨益?

孟晓苏:经过多年探索,REITs终于在我国落地,在保租房、基础设施等多个领域开花结果,已有4个保租房REITs上市。由于保障性租赁住房一次性投入大,资金回笼时间长,对于资金是一个巨大的考验,随着REITs渠道的打通,很多长线的投资资金可以替代保障房建设资金的短期投入,从而化解了保障房的资金压力。

当然,对于拥有闲置资金的人而言,这也是很好的投资渠道。在没有REITs等直接融资工具的时候,居民只能把钱存在银行,再由银行贷款给企业,让开发商拿这些贷款当老板。有了REITs,普通百姓就可以做商业物业的主人。现在经常遇到企业贷款不能偿还的情况,积累下去就会形成坏账。如果此时能把债务人的不动产资产中的优质收租资产做成REITs,就不仅可以使债务人减轻负债,而且可以让债权人变成权益人。

根据中国证监会要求,下一步要把长租房和商业租赁房纳入REITs试点。长租公寓是REITs的优质资产,因为它本身是商业租赁型的。商业楼宇既具有一定的当期收益,又有房产长期增值的利好,可让投资人获得更多收益。如果长租房和商业楼宇能够发行REITs,就能把一批良好的直接融资产品提供给群众,相信我国人民群众的金融资产持有比重就会很快增长,这正是商业REITs深受投资人欢迎的原因。

(作者:刘德炳)

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