韩国房价为什么暴涨?

前期房价的暴涨主要跟两方面因素有关，一是前期受美联储量化宽松政策的影响，海外热钱大量流入韩国房市，但苍蝇不叮无缝的蛋，韩国楼市独特的全租房制度或者说“传贳(shì)房”制度是泡沫催生的制度基础。

与其他国家相比，韩国房地产市场具有鲜明的韩国特色。在租房和买房之间，还推出了全租房模式。在该模式下，租户既不需要买房，也不需要支付房租即可获得房租的使用居住权。

具体讲，租户在再开始需要向房东支付大约相当于房价80%的保证金，合约两年，在此期间可以不用每月支付房租，合约到期后，房东将全额退还租户租金。当然有人会疑问——既然能够付得起房价80%的保证金为什么不直接买房呢?这是因为这笔钱是从银行里带来的，韩国银行系统针对全租房制度推出了相应的贷款，利息要低于房租，而房东的收益则在于租户押金的投资收益。

这种收益既可以来自股市，也可以来自比特币，这些都是近几年韩国居民比较热衷的投资方式，当然更多的人选择用这笔钱继续买房。按照规定，韩国房贷首付一般为20%-30%，这样80%房价市值的押金大约可以再买入3-4套住房，然后再以全租房的形式变现，并可继续重复之前的循环，这种模式在房价上涨的背景下无疑会赚取暴利，并且会进一步推动房地产价格的上涨——杠杆地产牛市。

“成也萧何，败萧何”，这种循环在低利率条件下可以推动房价上涨，在流动性收紧情况下，也必然会造成房地产市场的踩踏。因为合约到期后，房东需要重新偿还押金，而流动性紧缩带来的信贷紧缩，在叠加外资出逃导致的房市调整，导致房东不得不以卖方变现，从而增加市场供给，加剧调整。

当然上述情况的前提是房东还准备买房变现，更可耻的一部分直接携款潜逃，导致租金在合约到期后不仅血本无归反而背负巨债，据统计2022年，韩国共发生2073起全租房押金并吞案，金额高达七千亿韩元。

韩国房价将何去何从?

目前的韩国，面临着家庭负债较高、出生率低迷等问题，在一些分析人士看来，这成为拖累该国房价未来走势的不利因素。

国际金融协会(IIF)2022年6月发布的一份报告显示，2022年一季度，韩国家庭债务占国内生产总值(GDP)的比例高达104.3%，在受调查的36个国家和地区中排名第一。在东亚国家和地区中，中国香港、中国大陆、日本的这一比例分别为95.3%、62.1%、59.7%。

韩国企划财政部近日称，经合组织(OECD)将韩国2023年的经济增长预期从此前的1.6%下调至1.5%，将明年的经济增长预期从2.3%下调至2.1%。

国泰君安分析：“虽然美联储等央行纷纷表态高利率引发的银行业第一轮危机已经过去，但是韩国用实例传达出这样一个信号：加息的‘潘多拉魔盒’并没有合上，资产价格和杠杆的压力仍然会让很多投资者夜不能寐。”

韩国政府则出台政策稳定楼市。据韩联社，韩国副总理兼企划财政部长官秋庆镐今年3月表示，该国今年公寓、联体住宅等共同住宅的基准房价同比下降18.6%，为2005年实施相关制度以来最大减幅。他表示，基准房价下降归因于政府争取稳控楼市的政策和央行加息。征收综合房产税的房价基准从6亿韩元上调至9亿韩元(约合474万元人民币)，同时下调税率也将发挥稳定楼市的作用。