近日,西安住建公布了8月西安全市存量房(二手房)成交的数据,网签备案面积88.79万㎡,其中住宅网签备案8071套,面积80.54万㎡,比7月份减少了1197套。

>>数据

8月百城二手住宅价跌量涨

西安共成交8071套

8月全国二手房的成交数据出炉。根据中国房地产指数系统百城价格指数,8月,百城二手住宅均价环比下跌0.71%,跌幅较7月收窄0.03个百分点;同比下跌6.89%,跌幅较7月扩大0.31个百分点。但是可以看到的是,全国二手房的价格在持续下跌的同时,二手房网签交易量有了大幅提升。其中深圳8月二手房网签4671套,新房成交2537套,二手房是新房的1.84倍;北京8月二手房成交量为15869套,新房只有5308套,二手房是新房的2.7倍;上海8月二手房网签套数为17551套,成都8月二手房网签套数为17697套……

回归到西安本地市场,8月西安二手房共成交8071套。这个数字虽然相比7月下跌了12.92%,但同比去年8月上涨了7.69%。截至8月,西安今年已经卖出近6.5万套二手房。其中曲江新区成交量比较大的小区有曲江中海大城、三迪枫丹、金辉世界城、中海凯旋门以及曲江美好时光;未央区成交量比较大的小区有魏玛公馆、海璟台北湾、首创国际城以及世融嘉城等小区;城东区域成交量比较好的小区有御锦城、浐灞半岛、华远海蓝城、东方罗马花园以及恒大帝景;长安区成交量好的小区有万科城、雅居乐铂琅峯、春天花园、万景荔知湾等。

成交量背后也可以看出价格的变化。全国层面来说,二手房成交主要还是以价换量。其中天津上半年成交的小区中,95%在降价,其中6%价格腰斩;武汉97%降价成交;北京83%降价成交;苏州96%降价成交;上海86%降价成交。西安市场亦是如此,从诸葛找房当天的上新房源的数据可以看出,降价房源有284套,有房源直降百万以上。

整体来看,目前西安二手房市场主力成交面积段为90~140㎡,若想快速挂牌成交,“以价换量”或许是最有效的方式。

>>分析

成交火热的二手房小区

教育配套优势明显

从8月西安二手房成交量,以及TOP10小区来看,成交比较高的小区大多拥有生活全配套,尤其是优质的教育配套。

据二手房中介平台统计,紫薇田园都市成交了36套,成交均价为17492元/㎡,该小区是体量非常大的小区,而且产品比较丰富,从高层到别墅都有。社区发展多年,周边的配套比较齐全,而且有高新区不错的学校,相比高新区其他教育资源较好的小区,价格也相对适中,所以成交量比较明显;高新区的逸翠园二期i都会小区二手房挂牌均价22790元/㎡,也是因为有好的教育配套,例如高新实验小学、逸翠园中学等,成交量也在每个月20多套。

位于经开区的魏玛公馆,一直是二手房市场上最热销的小区,也是因为经开第一学校民转公后,距离名校一路之隔,不管是房价还是成交量,都有大幅度提升。

灞桥区的御锦城是8月份二手房成交量比较大的,全月成交了约50套,成交均价13298元/㎡,整个小区体量比较大,配套也比较完善,社区里还有通行巴士。浐灞区的浐灞半岛8月成交了近30套,目前成交均价11647元/㎡;高新的绿地世纪城成交22套,成交均价18620元/㎡;莲湖区关注度比较高的万科金色悦城成交21套,均价仅为13905元/㎡,低于周边二手房价格。这些小区都是社区体量较大,周边配套完善且性价比比较高的。

成交不好的小区也不少,其中一类就是单价特别高且没有强劲配套的小区,例如曲江航天御苑,挂牌均价55348万+/㎡,荣禾曲池东岸、中海百贤府挂牌均价均超过5万/㎡,市场流通性较差。另外一部分就是老旧小区或老厂家属院小区等,这类小区房龄大、没有电梯、居住体验感差等,在二手房市场上也是成交艰难。

>>建议

买家置换应优选全配套次新房

卖家应及时进行资产焕新

卢女士本计划在年初卖掉自己的一套小面积住房,当时因为没有达到自己的预期价位,错失了一次成交机会。现阶段,再想卖掉这套房产的时候,她向中介了解市场情况时,给到的结果比年初还糟糕,如果想要及时售出,必须是“割肉”卖掉。

记者从中介处了解到,不占特别优势的二手房成交的降价房源很多,例如金业缇香山一套144㎡5室降价35万元、大华锦绣前城一期115㎡3室降价30万元、丽景佳苑125 3室降价28万元等。

在曲江新区从事房产中介十余年的李玲在采访中表示,她所负责的几个小区中,今年明显的特点就是降价销售,就连之前有着强教育配套的小区,今年在价格上也下滑明显。例如中海曲江大城,143㎡的户型成交均价降到了约2.7万;中海紫御华府,8月成交一套141.47㎡房源,433万的挂牌价,最终385万成交,直接降价48万;曲江二期非常火热的中海城小区,大部分都在降价成交。

长期从事中介行业的赵峰建议,想购入二手房的业主,应该优选主城区10年内二手次新房、带优质学区、品牌物业等,区域优先曲江、高新、浐灞等配套全环境好的,像碑林、莲湖等老城区房龄大且交通拥挤,居住舒适度会越来越低。而对于卖方来说,他认为市场下行期核心地段、优质学区永远有价值,有能力的尽可能进行“资产焕新”,将“非优质资产”变为“优质资产”,才能抗跌。

业内人士表示,尽管8月是房地产市场传统淡季,但部分核心城市的二手房市场活跃度仍在,随着部分优质房源被市场消化后,居民观望情绪加重,短期价格端仍面临向下调整的压力,以价换量现象仍在延续。 (记者 张毅 党兰)

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