住建部强调进一步落实好个人住房贷款“认房不认贷”之后，在政策的强预期之下，一线城市还没有等来政策的关键性调整，房价也并没有“应声而涨”。
在西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海等核心二线城市中，第一财经8月3日从以上城市的主流商业银行、房产中介处了解到，除长沙、福州之外，目前，这些二线城市均有商业银行可以执行“名下有一套房但结清贷款，再买第二套，首付比例和（或）贷款利率按照首套房计算”的新政，也即二套房判断标准变更为“只认贷不认房”，而公积金贷款政策仍落实“认房又认贷”。此外，福州已将二套房首付比调降一成。
(相关资料图)
3日晚间，郑州成为二线城市中率先表态落实“认房不认贷”的城市。根据郑州住房保障和房地产管理局等八部门印发的通知，落实新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，结合评估情况及时调整我市新发放首套住房商业贷款利率下限。落实“认房不认贷”政策，更大程度满足刚需和改善性住房需求。
一线城市观望情绪浓厚
二手房市场往往被称为楼市冷热的“试金石”。然而，在一系列政策利好之下，热点城市二手房价格的整体跌势仍在持续。
“现在这个90多平方米的小三居比6月份刚挂牌的时候降了四十多万，目前来看房还有议价空间。”北京望京链家某门店房产中介小谢3日对记者表示，今年以来，望京片区的二手房价格经历了几波下跌，现在片区内90多平方米左右的刚需房，无论是老破小还是次新房，平均都比年初降价五六十万。
7月29日，北京市住建委表示要“会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求”。紧接着央行明确“下半年要因城施策精准实施差别化住房信贷政策”“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。
8月3日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会时再度明确，要精准实施差别化住房信贷政策。
小谢说，根据她们内部讨论，“认房又认贷”调整的可能性不大，但后期商业银行贷款利率可能会进行差异化调整。目前，政策风声大，但落地情况不明朗。整体而言，二手房市场还处在买方市场，近期以来，不着急置换的卖方降价意愿也不大了。“买卖双方博弈之下，带看量有所增多，但成交量依然在谷底。”
在上海松江大学城附近工作多年的房产中介小张也有类似感悟。“业主预期开始分化。”他告诉记者，一方面，上海热门区域估计难以调整“认房又认贷”，至于其他区域是否会变动，确实有一部分业主在观望。“我近期遇到两个业主，主动上门要求将房源撤下，想等着新政策出来再涨价。”
但另一方面，也有一部分业主选择继续降价。小张说，在松江某2009年建成的小区，一套90平方米左右的2居室精装房，业主近期降价了30万元左右，降价后的挂牌单价为4.6万元/平方米，而在今年6月，一套相似户型的房源成交价在5.1万元/平方米。
纬房研究院7月31日最新数据监测显示，四个一线城市近半个月房价无一上涨，其中上海房价跌速相对较高。具体而言，与7月15日相比，7月31日上海房价下跌0.58%，广州房价下跌0.38%，北京房价下跌0.25%，深圳房价下跌0.12%。
“在当前的市场形势下，如果刚性及改善性住房需求支持政策全面落地，且力度达到市场预期，一线城市房价有望企稳，但尚不具备上涨的条件。但如果政策落地困难，或采取‘添油战术’逐步加码，容易使市场产生‘未来购房条件更好’的预期，加重市场观望，房价可能继续下跌。”中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组2日撰文称。
多个热点二线城市限购区“只认贷”
“政策是否调整、如何调整，不是我们单位负责，得看金融部门，看商业银行。我目前得到的消息是不同银行执行情况可能不同。”3日，当第一财经就“‘认房不认贷’在当地是否落地”询问合肥房管局时，相关工作人员如是表示。
招商银行合肥分行某个贷经理告诉记者，目前，如果购房家庭在限购区已经有一套房子了，但没有未结清贷款，再在限购区购买一套房，则还按首套房的首付比和贷款利率；如果是非限购区，只要名下没有未结清贷款则首付比可做到二成。
微商银行某个贷经理则对记者透露，7月底住建部明确“进一步落实‘认房不认贷’”之后，目前，该银行对于限购区二套房认定依然只看是否有未结清贷款，但对于非限购地区，则进一步放开贷款要求。“即便手头有未还清贷款，再在非限购地区购买一套新房，依然可以做到二成的首付比。”
此外，该名个贷经理坦言，“目前，银行正想尽办法放款”。比如，在流水政策方面，如果是成年未婚人士购房，其收入水平还达不到贷款要求，那么可以结合父母的收入证明，将贷款办下来。
事实上，第一财经调研、梳理发现，目前已有西安、厦门、成都、合肥、武汉、青岛、宁波、重庆、石家庄、珠海、南京、苏州、无锡、济南、佛山和郑州等超过十几个城市实行“认贷不认房”。其中，如珠海等个别城市执行“房贷结清可以按首套房商业贷款利率，但首付比仍按照二套房标准（三成）”外，上述多数城市，购房者在没有未结清贷款的背景下，首付比和商贷利率均参照首套房执行。
比如，根据郑州去年发布的《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，购买二套房时，执行首套房贷款政策。也就是说，只要结清首套房贷款，均可以按照30％的首付购买二套房。
截至发稿，除了郑州表态“认房不认贷”以外，这些二线城市都没有在限购地区将“认贷”进一步放开，或者将“认贷不认房”调整为“认房不认贷”。
中国城市经济学会房地产专委会主任王业强在接受第一财经采访时称，“认贷不认房”是指不以家庭拥有的房屋数量来执行贷款政策，二套房购买家庭只要还清首套房贷款，再次贷款也按照首套房认定。客观上加速了贷款的流动性，鼓励居民住房消费。
王业强认为，目前，由于房地产市场整体信心不足，这些二线核心城市亟需提振市场信心，恢复住房市场的消费能力。但“认贷不认房”政策有利于富裕家庭购买多套住房，会对普通家庭产生挤出效应，形成区域的贫富分化。因此，尤其是中心城区的住房，在市场逐渐恢复之后，有可能会回到“认房不认贷”的政策。
