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西峡县太平镇依托着老界岭优质旅游资源，不少当地群众投身于旅游服务产业，就连部分城市居民也想要分一杯羹，于是合伙或出资在当地开办民宿这一现象层出不穷，由此造成了农村宅基地上房屋被买卖或抵账的情形时有发生，但这种房屋买卖或抵账的行为能否受到法律保护呢？近日，西峡法院双龙法庭就调解了一起确认房屋转让合同效力纠纷案件。

2011年，太平镇某村的栗某想要开办民宿，机缘巧合下认识了有同样想法的老王，双方一拍即合，由老王出资40万元，栗某将自家宅基地进行翻新开办起了民宿。然而由于经营不善，双方在2014年协商后将民宿的一半房屋抵给老王，用于清偿债务。但是时至今日，房屋一直无法过户，且老王是南阳城区居民，对房屋也未实际控制，因此老王要求栗某清偿债务，取消房屋抵债协议，双方多次协商无果，老王向双龙法庭提起诉讼，要求确认房屋抵债协议无效，并要求栗某清偿债务20余万元。

承办法官在审查了相关证据材料后认为，老王与栗某签订的《协议书》虽系自愿，但是地随房走，宅基地上的房屋涉及买卖、转让必然牵扯到宅基地的转让。而根据《土地管理法》的规定，非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。因此老王与栗某签订的《协议书》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。在确定了该协议无效的前提下，承办法官多次上门向栗某进行释法，详细的向其阐述了国家的法律规定。最终，在法官的调解下老王和栗某达成了一致的调解意见：双方在2014年签订的《协议书》确认无效，栗某在2024年3月之前向老王清偿债务20余万元。

法官说法：

依据我国相关法律规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，具有福利性质和保障功能，不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中老王与栗某并非同一集体组织成员，老王不具备该宅基地的使用资格，因此双方协商的涉及该宅基地上房屋的转让因违反法律的强制性规定而无效。

法官在此提醒，购买农村房屋前，要先了解自己是否具备购买资格，慎重考虑，否则即使签订了房屋买卖合同，也属于无效合同，无权取得房屋的所有权，而且还可能承担因合同无效造成的损失。（供稿：王晶雅）