“翘尾”现象虽如期而至，2022年土地市场整体仍呈收缩态势。

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多方数据显示，2022年全国主要城市住宅用地供应与成交规模较上一年均有明显下降，均创下近十年同期最低水平；同时各能级城市土地市场热度持续分化，各能级城市中，二线城市土地出让金占比创下近五年最低水平。

集中供地市场方面也出现类似现象，集中供地批次增加的同时，供求规模、土地出让金以及溢价成交地块占比等数据同比上一年下降明显，多地未完成全年供地计划，各城市间市场热度也持续分化。

“2022年集中供地有明显多批次分散供地特征，预计2023年仍以此为主，同时将继续减少配建与自持面积、提高限价、降低地价与资质要求、下调保证金比例等，从而进一步降低土拍门槛。”中指研究院高级分析师张晓飞认为，2023年土地市场热度难有根本性恢复，预计全年成交量较2022年有小幅回落，同时市场结构分化更加明显。

供求双降

供应、成交双双下滑成为2022年全国土地市场一项重要特征。

中指研究院数据显示，2022年全国300城共推出住宅用地规划建筑面积7.66亿平方米，同比下降36.29%；成交规划建筑面积6.2亿平方米，同比下降31.09%，全年供应与成交规模均处近十年同期最低水平。

克而瑞数据也显示，2022年截至12月7日，全国300城土地市场成交规划建筑面积11.8亿平方米，较2021年同期下降了37%。

“即使土地市场‘翘尾’现象如期而至，但2022年12月全国300城土地成交规模难敌去年同期，在此影响下，2022年土地市场成交规模同比降幅或将继续扩大，全年降幅大概率在四成。”克而瑞方面指出，2022年全国300城土地总成交规模将创近十年新低。

除供求规模外，2022年全国主要城市住宅用地出让金、溢价率等数据也出现明显收窄。得益于土地供应质量提升，2022年全国主要城市住宅用地成交楼面均价则出现小幅上涨。

中指研究院数据显示，2022年，全国300城住宅用地成交平均溢价率为3.12%，较上一年下降7.8个百分点；住宅用地出让金为33730.34亿元，同比下降31.03%；成交楼面均价则为5440元/平方米，同比上涨0.08%。

“在市场表现低迷等因素影响下，全国土地供应倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨。”中指研究院方面指出，2022年土拍规则持续优化成重要趋势，降低配建及自持面积等被普遍采用，以降低土拍门槛，提高房企拿地积极性，但土拍情绪未有明显改善，溢价率等指标仍在低位徘徊。

市场分化

各项指标下滑的同时，全国土地市场热度持续分化，集中供地市场仍以底价成交为主。

“2022年，各线城市推出、成交住宅用地规模同比走低，土地出让金收窄明显，各线指标下滑。”张晓飞指出，2022年各线城市土地市场热度持续分化，一线城市热度较高，一、二线城市成交楼面均价同比出现走高，各线城市土地出让金均出现同比下滑，但二线城市土地出让金占比创下近五年新低。

类似情况也出现在集中供地市场。中指研究院数据显示，2022年，重点22城集中供地累计推出规模较2021年下降超五成，部分城市供应规模降幅超六成。同时，2022年22城集中供地共成交1.4亿平方米，较2021年下降45.8%，土地出让金1.8万亿元，较2021年下降31.9%。

“整体来看，房企在2022年初对市场能够尽快企稳回暖的信心较强，首批次土拍之际表现相对更为积极。”中指研究院土地事业部负责人张凯指出，2022年集中供地市场底价成交占比呈逐批次走高趋势，其中首批次有39%的地块溢价成交，此后底价成交比例则逐批走高，第三批次时底价成交地块占比为80.1%，第五、六批次底价成交地块占比已超九成。

张凯还指出，2022年集中供地市场热度较好的城市有北京、上海、深圳、杭州、厦门、合肥等，部分城市还超额50%完成了全年的住宅用地供应计划，而2022年重点22城整体供地计划完成率只接近六成，部分城市全年宅地供地计划完成率则不足三成。

此外，多批次分散供地以及降低土拍门槛等也成为2022年集中供地市场重要趋势，分析人士认为相关趋势在2023年或将持续。

“2022年重点22城集中土地推出批次较去年增加，多城已供地四轮，部分城市还推出了五、六批次。”张晓飞预计，2023年集中供地市场仍将延续多批次分散供地，降低土拍门槛等趋势，保障性住房用地公开供应也将成为重要趋势。

（文章来源：中国经营网）